日前，備受關注的《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》首次公開征求社會意見，成為深圳城市更新史上的一個標志性事件。

由于較早出現土地供應緊張問題，深圳是全國率先提出“城市更新”概念的城市。自2004年起，已陸續出臺多個規章及配套政策等，明確了“政府引導、市場運作”等原則，在全省乃至全國均產生了較大影響。

但隨著城市更新的深入推進，一些問題陸續暴露出來，尤其是個別物業權利人不簽約導致更新項目推進滯緩，重拆除重建、輕綜合整治等，已成為制約深圳城市更新有序推進的深層障礙，僅依靠現有政策規定已難以全盤破解。

正因為如此，該《征求意見稿》的一大亮點是創設性地提出了“個別征收＋行政訴訟”的處置方案，即當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95％且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

說起城市更新，人們往往首先想到的是破舊低矮的房屋變身成為現代氣派的摩天大樓，但拆遷過程中的漫長拉鋸和重重阻力，卻不太為人所知。根據當前的規定，必須100％業主、100％的面積同意并簽署《拆遷補償安置協議》方能確認實施主體。但在利益訴求多元化的現實中，業主眾多、產權分散的項目，要求取得百分之百的業主同意補償安置方案十分困難。這也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

比如，木頭龍小區是2010年深圳市第一批城市更新獲批項目，改造方案得到了小區絕大多數業主的認可。然而項目卻因少數“釘子戶”拒不簽約而多年停滯不前，49名老業主在十年等待中抱憾離世。曠日持久的“拉鋸戰”令業主、開發商、政府和社會陷入多輸困局。而隨著年限的推移，很多老舊住宅區質量安全隱患日益嚴重，更容易引發社會問題。

事實上，深圳的城市更新方案均有配建學校、醫院、人才保障房和產業保障房等，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神。按照法律界人士的說法，如果一個小區95％的人同意城市更新，就已經構成公共利益，剩下5％的人始終不簽實際上阻礙了公共利益。

值得一提的是，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，該《征求意見稿》提出，政府實施個別征收的，按照套內面積1∶1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。政府實施個別征收取得的物業權利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協商簽訂補償方案。

深圳率先探索城市更新立法，也是在建設中國特色社會主義先行示范區的道路上在城市更新領域的一次“先行”與“示范”。我們相信并期待，它將進一步清晰城市更新征拆矛盾糾紛的解決路徑，提煉、固化城市更新實踐經驗和推動城市更新制度創新，最終成為城市發展的加速器。