招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（股票簡稱招商蛇口，代碼001979）今年業(yè)績增長超預期的原因是什么？公司今年繼續(xù)大手筆拿地，主要出于什么考慮？公司的拿地和運營模式有何獨到之處？公司對未來5至10年房地產(chǎn)市場有什么樣的判斷……
帶著以上問題，記者近日走進這家令人關注的企業(yè)。
業(yè)績超預期緣于股權債權轉(zhuǎn)讓
二季報顯示，招商蛇口在社區(qū)開發(fā)與運營行業(yè)營收176.70億元，占主營業(yè)務比為84.20%；其次為園區(qū)開發(fā)與運營行業(yè)，占比14.55%。這兩項業(yè)務的毛利率高達44.24%和33.42%。這家公司的股票9月17日至21日這一周漲幅達到12.32%，成交額多日排在深市前10名之內(nèi)，被資金高度關注。
以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的招商蛇口上半年凈利潤增長超九成。半年報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入209.88億元，同比增長6.60%；實現(xiàn)歸母凈利潤71.17億元，同比增長97.54%。公司實現(xiàn)簽約金額750.96億元，同比增長39.86%。
招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示，上半年實現(xiàn)歸母凈利潤增長超預期，主要有兩個原因：雙璽等高毛利項目進入結算周期，帶動公司結轉(zhuǎn)毛利同比增加約32億元；報告期內(nèi)京滬三項資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓收益增加。2017年11月，公司向Super Alliance Real Estate PartnersL.P.（公司持有其20%權益）轉(zhuǎn)讓上海招商局大廈、上海招商局廣場以及北京招商局大廈三項資產(chǎn)相關的股權及債權，今年一季度完成交割，可貢獻處置資產(chǎn)收益39.8億元，扣除企業(yè)所得稅后對利潤的貢獻可達29.8億元。公司一季度歸母凈利潤就達57.8億元，二季度凈利潤增長相對平穩(wěn)。
今年繼續(xù)大舉收并購
就在上半年各地土地流拍近800宗，很多地產(chǎn)商拿地偏于謹慎的同時，招商蛇口的土地儲備卻在增加。據(jù)介紹，招商蛇口基于公司自身的優(yōu)勢，仍然看好公司未來在房地產(chǎn)開發(fā)上的前景，因此依然積極拿地，但拿地的方式與其他地產(chǎn)商有所不同。
今年上半年，公司保持較快的拿地節(jié)奏，總計新增土地面積339.5萬平米，總地價603.5億元。拿地金額占銷售金額的比例接近80%。公司充分發(fā)揮自身多元化拿地優(yōu)勢，加大兼并收購力度，特別是同地方國企和央企的合作。落地昆鋼、天津湯臣、南通中外運等項目。上半年公司收購招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司78%的股權，成為第一大股東。招商漳州擁有土地面積總計777.5萬平方米，其中住宅用地約85.7萬平方米，商業(yè)用地約95.6萬平方米，港航物流用地約249.9萬平方米，可復制招商蛇口“前港-中區(qū)-后城”經(jīng)典模式。
公司新進入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市，其中湛江項目的獲取是公司“港城聯(lián)動”模式的成果，在布局全方位港口生態(tài)圈的同時，補充了優(yōu)質(zhì)的土地資源。
招商蛇口2018年繼續(xù)大舉進行收并購，1月招商蛇口收購東風汽車下屬公司東風房地產(chǎn)80%的股權；2月招商蛇口宣布收購浙江潤和房產(chǎn)集團有限公司100%股權及相關債權，從而進一步提升公司在相關區(qū)域的市場競爭力。
上半年整體來看，招商蛇口拿地呈高速擴張勢態(tài)，非市場化拿地能力加速兌現(xiàn)。
與各地合作實現(xiàn)規(guī)模化擴張
招商蛇口在規(guī)模化擴張方面的特殊性更值得關注。2018年5月，招商蛇口以85.53億元完成收購招商漳州78%股權，增加了豐富的園區(qū)資源儲備。資料顯示，截至2017年底，招商漳州及其控股子公司擁有產(chǎn)權的、正在進行一級開發(fā)或已完成一級開發(fā)尚待實現(xiàn)收益的土地面積為11662畝（其中雙魚島3376畝）。
通過招商漳州與公司在廈門、漳州已有布局的戰(zhàn)略協(xié)同，公司可以分享漳廈同城政策區(qū)位優(yōu)勢，提前鎖定海西板塊未來發(fā)展紅利。
以蛇口為產(chǎn)業(yè)新城基地，公司招商蛇口上半年與地方政府合作，圍繞京津冀、珠三角、長三角等重點區(qū)域拓展產(chǎn)業(yè)新城項目。報告期內(nèi)，招商蛇口重點跟進10余個產(chǎn)業(yè)新城項目。其中，粵東新城項目取得重大進展；蘇州金融小鎮(zhèn)底價獲取首期用地；常熟琴湖項目簽訂多層級合作協(xié)議推動項目落地；湛江智慧城項目完成前期研究，聯(lián)合工作組的各項工作推進順利。此外，公司協(xié)同拓展了以北京大興黃村鎮(zhèn)項目、鄭州盧森堡項目、太原小店區(qū)項目為代表的數(shù)個產(chǎn)業(yè)新城項目。
在深圳本地，招商蛇口在太子灣、會展灣、前海三大重點項目穩(wěn)步推進。太子灣片區(qū)，商務廣場完成主要建設，預計下半年可以正式入伙；人才公寓處于主體施工中，預計下半年主體結構封頂；國際學校項目方案已經(jīng)上報，等待審核批復。
多元化發(fā)展長租公寓等業(yè)務
公司不僅僅專注于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，逐步從銷售模式向持有運營模式轉(zhuǎn)型、從單一業(yè)態(tài)開發(fā)向綜合開發(fā)轉(zhuǎn)型。近年招商蛇口加快涉足長租公寓新業(yè)務。在精耕深圳市場的基礎上，落地北京、上海、重慶、南京、杭州等8個一二線城市。
據(jù)長租公寓業(yè)務部門介紹，今年二季度，公司新增13個長租公寓項目（24.1萬平方米/5134間），合計在全國布局長租公寓近2萬間，管理規(guī)模總計約90萬平方米。大健康脫孵入實，公司從“養(yǎng)老、醫(yī)院、康養(yǎng)小鎮(zhèn)”三方面積極推進醫(yī)養(yǎng)業(yè)務，廣州番禺頤養(yǎng)中心、深圳蛇口頤養(yǎng)中心，已于2月2日、3月30日相繼開業(yè)。
另外，招商蛇口保持較強的融資能力。2018年上半年，招商蛇口繼續(xù)保持AAA的主體信用等級和債項信用等級，順利發(fā)行公司債券70億元；近期陸續(xù)發(fā)行兩期超短期融資券（270天和180天），總額合計40億元。截至6月底，公司的綜合資金成本為4.87%。
談及行業(yè)的未來，招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示：“未來房地產(chǎn)業(yè)將不再是貨幣的蓄水池，而是人民美好生活的承載者。這也正是市場對招商蛇口這家公司的期待。”（記者 傅盛寧）
