南方網2021年7月19日訊 近來，關于深圳二手房市場的消息接連不斷：新一輪二手住宅成交參考價將發布；二手房交易系統將于8月上線。
而在近日，則是關于二手房交易流程調整的消息在互聯網流傳。從流出內容來看，其中強調二手房交易，需先通過購房資格審查、才能操作網簽。
對此，有業內人士指出，此項新規相當于給購房資格審查打了補丁，讓二手房市場更加規范。
進一步規范二手房交易市場
多家中介機構日前證實，自2021年7月15日后網簽的二手房（含住宅，下同）流程有調整:
1、購房資格審查由深圳市不動產權登記中心，轉移至深圳市住房公積金管理中心承接；
2、所有成交的二手房買賣，需通過購房資格審查后，才能生成政府系統的深圳市二手房買賣合同，即網簽；
3、備案完成后，網簽合同內容不能修改；同時，該房產不能再次錄入網簽合同。
整體來看，新規之后，二手房交易需通過購房資格審查才能網簽，并進入后續流程。
與此同時，據深圳市住房和建設局披露，根據深圳市機構改革安排，我市房屋交易資格的審核確認、房屋轉讓合同和抵押合同的網簽備案管理等房屋交易管理職能，將調整至深圳市住房公積金管理中心承擔。
一位不愿具名的業內人士表示，新規的影響主要體現在購房資格上，特別是新政策對于購房資格的屆定。從深圳此前發布的樓市新政執行情況來看，其執行認定通常以房產的網簽時間為準，即在某個時間點前已網簽的交易不受新政影響。
新規前操作好處多
上述業內表示，新規之前，1套房源可以在不同中介平臺重復辦理網簽，且網簽合同可隨時修改買方信息，這并不影響網簽合同簽訂時間；由于網簽本身易操作成本低，在一定程度上繁榮了深圳二手房市場。
其以“715新政”以例。深圳2020年出臺的“715新政”中增加購房限制條件，彼時很多中介人員得知消息后，提前網簽部份房源，鎖定這些房產的網簽時間，等待確認買家后，再修改網簽合同上買方資料，從而規避新政影響。
其強調，該操作成功的原因是，新政執行以房源網簽時間為準，之前的交易不受新政影響。
此外，二手房交易先網簽后審購房資格的另一個好處則是“先買后賣”。該業內舉例:深圳目前單身限購1套住宅，但由于網簽前不審查購房資格，可先買入1套住宅操作至網簽，再將手上現有住宅出售，從而實現“先買后賣”的無縫對接，確保手上始終持有房產，避免了突發出臺新政的影響。
該業內透露，甚至，在沒有購房資格的情況之下，購房者可以將其他流程前置，如按揭拿到貸款承諾函等提前辦妥，待數個月后社保時長達標有了購房資格，再辦理過戶。
代網簽公司被點名
不過，中介公司對網簽要求真實交易，也因此孕育了另一個產業——代網簽公司。前述業內表示，這此代網簽公司的作用是幫助列入黑名單的中介人員、或有特殊網簽需求的在職中介人員，提供的房源操作網簽，費用為60-80元不等。
實際上，這一情況此前已被深圳市房地產中介協會披露。
2020年房地產經紀機構經營數據異常情況顯示，深圳市房貸通置業代理服務有限公司，門店數0間，實名從業人員34人，2020年全年二手房網簽單量5753份；深圳市麗麗房地產經紀投資咨詢有限公司，門店數0間，實名從業人員5人，二手房網簽單量4784份。
以深圳市麗麗房地產經紀投資咨詢有限公司為例，折算可見，其2020年人均簽單量957套房，平均每天銷售3套二手房。
對此，深圳市房地產中介協會指出，由于這些中介公司二手房網簽單量，與門店數量、中介人數不匹配，存在經營數據異常情況。如使用此類機構網簽，或存在合同簽約方與實際服務方不一致的風險，消費者權益無法得到保障。
不過，此次新規頒布實施后，對于上述操作將有一定程度的封堵。
【撰文】馮少文
